产权酒店为解决集团改革改制资金问题提供新思路

贯彻落实党的十六大精神，我集团公司的事业单位改革改制工作即将拉开序幕，偶读关于产权酒店的文章，结合前期深入开展的改革成本测算和改革改制调研座谈会工作，在此提出一个解决集团改革改制急需的资金来源的思路，仅作讨论。

一、产权酒店的概念

产权酒店是旅游地产的重要类型，具有旅游业和房地产业的双重属性，其实质是“分时度假+房产投资”，具体为将酒店的每一个单位分给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获得一定的投资回报。投资者购买产权式酒店后，可拥有以下权利：首先，有产权，可以自由买卖，抵押、继承等；其次，每年可确定自己使用的天数；再次，其他时间则交给酒店管理公司统一经营，收取一定比例的经营收入，实现保值增值。2001年广州花园酒店率先推出产权酒店后，最近一两年，南京、深圳、北京等地相继涌现了一个个产权酒店。

产权酒店的客户购买群体有以下两类消费投资主体，一是具有一定经济实力的个人，其购买动机主要是投资，获取一定的收益；二是旅游公司或者事业机构单位，其购买动机是用于业务的需要和福利度假、会议需要。这两类人应该说都比较关注酒店的可消费性、可投资升值的潜力以及投资的安全性，而目前产权酒店的市场环境对投资人取得长期回报给予了坚定的信心。一方面，扬州火车经济的开通旅游市场的升温，最佳人居环境的打造，给扬州创造了产权酒店的市场氛围。另一方面扬州百姓投资意识的加强，消费能力的提高，全民健康旅游的观念的形成，再是房地产市场法规、制度的逐步规范，给投资者的安全感和长期稳定的收益也会促进产权酒店的发展。如果说首付几万元买一套商品房对投资人来说已不是什么新鲜事，但是首付几万元就可以买一套四星级的酒店，还是一种稀罕的事，这对投资者有着极大的吸引力。

二、    集团改革成本情况分析

本次集团公司下属七家事业单位被列为第一批试点对象，改革成本测算见下表：

集团改革改制成本统计表（不含地补和丧抚费）

注：迎宾馆未作统计

 

公司改革总成本为7139.9万元，其中必须支付的费用有应付工资，集资社保欠费，已离退休人员，提前退休人员费用，事业性质、企业性质自谋职业费用和房改费用，共计4313.9万元。事业性质、企业性质置换身份费用共计2826万元，这部分费用暂时可以不支付。

三、    操作思路

围绕改革改制成本，资金实际需用约为4300万元。进行产权酒店模式，西园可以作为这种思路的一个合适的考虑对象。西园拥有223间客房，地理位置较好，有着良好的人气和商气，整体物业优良、未来的升值潜力巨大，在各省、市旅游界具有良好的酒店形象，结合扬州的旅游资源和日益增长的旅游需求，操作起来吸引力较大，可操作的卖点较多。

如果西园以200套产权客房为例，西园每间客房面积平均按40平方米计（含公摊面积），它的建筑成本大约在1600万以内。以目前扬州房地产市场行情，综合考虑房间设施设备等情况，每平方米至少可售价6000元（扬州的汇展阁和金鼎国际广场办公房均价都在5000元/平方米左右），则每间房总价达24万元，合计就可达4800万元左右。这样一方面防止国有资产的流失，保证其增值保值；另一方面基本上就可以解决改革改制所急需的、必须兑现支付的资金。一年客房入住率只要达到50%，每间客房保守平均房价为160元计算，则全年收入为584万元，若房价的70%用于支付管理费、人员工资、税收、水电等各项费用，每年将可提供408万元，剩下的176万元给业主分配，每位业主每年可获得8800元的分红。在收到投资者房屋总价2-4成的首付款后，酒店可与其签订《委托租赁合同》，并代为办理分期付款，此后银行的还贷月供款、物业费及供暖费等全部由酒店代为支付，业主每年获得的8800元分红用于还银行贷款，酒店还可给予投资者每年一定时间的居住权和各项配套设施优惠使用权。酒店客房经营的好，客房的年度利润分红足以抵消投资者分期付款的费用，甚至可能还会有盈余。投资者只要投入金额不多的首付，以后少量投入或不再投入，在若干年后可取得产权，还可以带来因城市发展取得的物业增值效应。如果投资者本身拥有很多社会关系和客源，投资收益将更高。当然这些都取决于后期酒店的经营和管理。

集团公司实施产权酒店，可在保证酒店经营正常运转的情况下，顺利完成事业单位改革改制的要求，解决资金筹措的难度，而其它酒店在完成改革改制后，经营机制将更加灵活，可最大限度地发挥潜能，为集团获取更多的利润，甚至于将来还可以搞回购，把产权酒店的客房收回重新经营。

当然我们还应当充分考虑到可能出现和存在的问题，首先是，从功能上讲，投资人购买的产权客房并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房外，还有餐饮、娱乐等配套设施。其次是产权酒店共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁？最后是投资人与酒店之间是什么关系？若经营失败，投资人有什么退出的方法？产权酒店由谁来接盘？就应当考虑一套操作的保障体系。操作的保障体系：一是是否可以由集团作为担保人，投资人与西园大酒店签订《授权委托协议》，并承担协议中的相互对应的法律责任。二是要尽量考虑投资者的前期投入资金要少，降低他们的投资风险。既要给投资人以诱人的回报，又要让他承担一定的、未知的风险。三是要给予投资人在将来有一定的保证，可以在不想投资的情况下将前期的投入转为消费款，集团也可以在某种特定的前提下（经营失败或在规定的时间内）进行产权的回购。

以上观念，不够成熟，仅作为改革改制的一个讨论话题。